-‘주린이가 알아야 할 부동산 주식 & 리츠 투자’ 저자, 현투자에셋 투자 전문가 그룹 황태현 대표

대한민국은 다시 한번 최악의 금융 위기로 치닫고 있다. 미국 연방준비제도의 자이언트 스텝으로 인한 국내의 금리 인상, 천정부지로 오르던 집값은 언제 그랬냐는 듯 날개 없는 추락을 거듭하고 있고, 세계정세 역시 우리가 헤쳐나가기에는 전혀 녹록지 않다. 우리 경제는 각종 규제를 비롯해 고환율, 고물가, 고금리, 저성장이라는 복합 위기를 맞고 있다.

상황이 이렇다 보니 가장 먼저 얼어붙은 것은 투자심리, 거기에 모 대학교수는 방송을 통해 “지금은 투자하지 않는 것이 가장 현명한 투자”라며 투자자들의 위축된 심리에 찬물을 끼얹고 있다.

그렇다면 지금은 정말 투자하지 않고, 오히려 이미 투자한 돈까지 손해를 보더라도 회수하는 것이 옳은 일일까, 현투자에셋의 투자 전문가 그룹 황태현 대표는 “NO!”라고 단호히 말한다. 오히려 그는 “지금이야말로 투자의 적기이며, 부동산 간접투자가 그 해답이 될 것”이라고 자신한다.

아울러 부동산과 주식에 몰방하던 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 투자하던) 족’들이 이제 개인회생 절차를 밟아야 하는 ‘영외 이탈(영혼까지 탈탈 털린) 족’으로 내몰리게 되었는데, 정말 항간에 떠도는 ‘영끌 5적’의 만행으로만 보아야 할까.

이에 대해 황 대표는 “투자 실패에 따른 책임은 투자가 본인에게 있다”라며, “가장 큰 잘못은 바로 자신의 의무를 다하지 않은 것, 즉 ‘꾸준히 공부하고, 상황에 대해 분석을 하지 않은 잘못’”이라고 말한다.

역으로 말해 꾸준히 공부하고, 현 상황을 현명하게 분석한다면 지금도 충분히 투자에 승산이 있다는 말이다. 그리고, 부동산도 주식도 모두 바닥을 치고 있는 상황에서 황 대표가 새로운 투자처로 지목하는 것이 바로 앞서 말한 부동산 간접투자, 즉 ‘부동산 리츠 투자’다.

황 대표는 한국외국어대학교 경영대학을 졸업한 후 마운틴 자산운용에서 국내 주식 운용과 담배인삼공제회에서 대체투자운용을 담당했다. 또한, 연기금에 몸담으면서 부자 가운데에서도 상위 1%들의 ‘수익률’이 아닌 ‘안정과 성공’이라는 투자 세계와 투자 철학을 배웠다.

현재는 현투자에셋의 대표로 다양한 금융자산에 대한 전문적이고 수익성 있는 컨설팅을 제공하고 있으며, 최근에는 개인 투자자 맞춤형 리츠 안내서인 ‘주린이가 꼭 알아야 할 부동산 주식 & 리츠 투자’를 출간해 화제를 불러일으켰다.

일반인들에게는 아직도 생소한 ‘리츠 투자’, 하지만 왜 이것이 투자자라면 꼭 알아야 하는지에 대해 현투자에셋 투자 전문가 그룹 황태현 대표를 통해 알아보자.

리츠 투자에 앞서 ‘주린이가 꼭 알아야 할 부동산 주식 & 리츠 투자’를 출간하게 된 배경에 대해 알고 싶다.

책을 쓰게 된 핵심 동기를 함축해서 말씀드리면, 금융 제도권 투자자 출신으로서 더 많은 사람에게 선한 영향력을 끼치고 싶어서입니다. 현재 시중에는 많은 투자 서적이 있습니다.

하지만 제가 읽었던 투자 서적 대부분은 감에 의존하는 느낌이 있고, 전문성 측면에서도 조금 떨어져 보입니다. 그런 책들이 소위 ‘베스트셀러’에 오르니 오기가 생겼던 부분도 있습니다.

‘내가 훨씬 더 확실하고 전문적인 전해드릴 수 있는데…’하고 말이죠. 실제로 제도권 투자회사 출신으로 전문성 있게 책을 완성하니, 많은 독자로부터 개인적인 연락이 오고, 굉장히 호평을 많이 받았습니다.

지금도 리츠 투자에 관련해서는 이 책이 다른 어떤 리츠 투자 관련 서적보다 압도적으로 전문성이 있다고 확신합니다. 덧붙여 말해서 말씀드리자면 제도권이라고 해도 다 같은 제도권이라고 할 수 없습니다.

투자보다는 세일즈에 초점이 있는 증권사 출신이나 유명 인플루언서가 쓴 책이 수천억 원을 운영하는 투자회사 출신인 제가 쓴 책과 같을 수는 없겠지요.

부동산과 주식 투자에 대해서는 이미 많이 알고 있는데, 리츠 투자란 무엇인가.

리츠 투자란 쉽게 말해 우량 부동산을 보유한 ‘부동산 회사’의 주식을 소유하는 투자입니다. 그로 인해 우량 부동산을 간접적으로 투자할 수 있는 효과를 가질 수 있습니다.

부동산은 부동산 회사가 대신 운영해주고, 투자자는 월세와 관리비, 매각차익 등을 배당으로 받습니다. 여기서 핵심은 투자자는 주식을 보유하고 있는 것 외에는 어떤 일도 하지 않아도 된다는 것입니다.

보통 부동산 투자자의 경우 세금, 대출, 자금조달, 물건지 분석, 그리고 경매라면 권리분석, 공실 해소 등 모든 일을 투자자가 해야 합니다. 그 과정에서 잘못된 투자로 손실이 나기도 합니다. 반면 리츠 투자는 이에 대한 추가적인 비용이 없습니다.

즉 상당히 편한 투자라고 할 수 있습니다. 부동산의 종류는 초대형 오피스빌딩, 리테일(대형 쇼핑몰 등), 물류창고를 비롯해 요즘은 카카오 덕분에 이제는 사람들에게 익숙한 데이터센터 등이 있습니다.

이는 건물 규모도 상당히 크고, 입주자들에게도 대기업&공기업 장기계약이 대부분이어서 배당이 상당히 안정적으로 들어옵니다. 특히 이런 편의성 있고, 안정적인 점들이 자산가들에게는 더욱 큰 매력으로 다가옵니다.

국내에서는 어느 정도 리츠 투자가 이뤄지고 있으며, 외국의 경우는 어떠한지 알고 싶다.

현재 국내 리츠 투자 규모는 지속해서 늘고 있습니다. 투자자들이 더욱 안정적인 자동수입을 원하기 때문입니다. 과거 초대형 빌딩들은 연기금, 공제회 등 돈 많은 투자자만의 소유였습니다.

개인들은 그런 빌딩을 가지고 싶어도 쉽게 가지지 못했죠. 하지만 이제는 투자자들의 수요를 만족할 수 있는 리츠가 계속 늘어나고 있습니다. 일례로 강남역 롯데백화점도 롯데리츠 주식의 편입자산이며, 미생 건물로 유명한 대우인터내셔널 건물은 NH프라임리츠 주식의 편입자산입니다.

혹시 광화문 앞에 있는 마이크로소프트 빌딩을 아시나요. 아직 공모가 아닌 사모투자 자산이지만, 그 자산 또한 삼성SRA자산운용이 가진 리츠의 편입자산입니다.

해외의 경우 더 좋은 기회가 있습니다. 리츠의 시작이 해외이기 때문이죠. 국내와 달리 해외 리츠의 경우 매달 배당금을 주는 리츠도 있으며, 배당금도 규칙적으로 오르고 있습니다.

가장 대표적으로 리얼티 인컴이라는 수많은 쇼핑몰의 월세를 매달 배당으로 주는 리츠가 있으며, 글로벌 제1의 물류센터에서 나오는 월세를 배당으로 주는 프로로직스, 수많은 통신사 및 클라우드 회사들이 이용하는 데이터센터 월세를 배당으로 주는 에퀴닉스 등이 있습니다. 현재 같은 강달러 시대에는 더욱 달러 배당이 매력도 있고 말이죠.

현재 국내 경기가 급격히 하락하며, 투자심리가 급격히 얼어붙고 있는데, 이에 대해 황 대표는 어떻게 보고 있나.

연준의 금리 인상을 중심으로 발생한 경기 둔화는 이제 모두가 알고 있을 정도로 큰 걱정입니다. 특히 최근 국내는 레고랜드 발 국공채 디폴트 사태로 더욱 부동산 경기가 얼어붙었습니다.

당연하겠지만, 위기는 곧 기회입니다. 1년만 지나도 ‘그때 샀어야 했는데’라는 생각이 들 것이 분명합니다. 조달 이자가 늘고, 부동산 수요가 감소하면 부동산 및 부동산을 들고 있는 리츠의 주가는 하락할 가능성이 큽니다.

하지만 다른 부동산과 달리 리츠의 경우, 대출이자 부담이 늘더라도 신용도가 높아 실제 배당금 차이는 크지 않을뿐더러, 자산운용역이 대환대출을 계속 진행해 금방 이자 상승 위기는 극복할 수 있습니다.

또한, 이런 이자 상승기가 얼마나 될까요. 저는 길어야 1~2년 이내라고 생각합니다.

결국, 다시 저금리 시대가 올 것이며, 주가는 더욱이 선반영되어 빠른 속도로 상승할 것으로 봅니다. 결국, 지금 쌀 때 리츠를 많이 담아놓으면 나중에 8% 이상의 고배당을 아무런 노동 없이 평생 누릴 수 있죠.

리츠 투자에 있어 꼭 알아야 할 부분과 일반 투자자들이 흔히 하는 실수나 오해들은 무엇인지 말해 달라.

리츠 투자를 비롯해 모든 투자에서 가장 중요한 부분은 심리가 아닐까요. 평정심과 여유를 잃게 되면 투자에서 좋은 결과를 얻기 쉽지 않습니다. 가장 대표적으로 과다한 레버리지 사용(부채 이용), 지나친 몰방 투자 등이 심리를 어지럽히는 가장 큰 원인입니다.

다음은 잘못된 종목 투자입니다. 가격이 하락하는 것에는 이유가 있습니다. 반대로 가격이 오르는 것도 마찬가지죠. 개인적으로 말씀드리고 싶은 것은 오를 때 많이 오르고, 떨어질 때 적게 떨어지는 대장주, 대장 아파트, 대장 리츠를 구매하는 것이 가장 좋습니다.

또한, 자산 매수에 있어 시장의 흐름에 맞고 좋은 자산가들을 모아가는 것이 중요합니다. 마지막으로 너무 큰 손실을 만들지 않는 것이 중요합니다. 투자하다 보면, 누구나 손실을 볼 수 있습니다. 다만,

그다음 대응이 중요합니다. 손실은 지나치게 키우지 않고, 되려 수익을 끌고 가는 것이 중요합니다.

투자 전문가로서 황 대표의 투자 철학은 무엇이며, 평소 어떤 마음으로 투자하는지 알고 싶다.

저의 투자 철학을 요약하자면 ‘수익은 끌고 가고, 손실은 빠르게 자르고, 시장 추세를 따르는 투자를 하며, 자금은 조절해 여유로운 마음을 가지자’와 ‘많은 매매는 지양하고, 확실한 한 방에 몰아쳐서 수익 내고 쉬자!’입니다.

많은 투자자는 수익을 끌어가기 어려워하고, 손실을 받아들이기는 더 힘들어합니다. 하지만 세상일에 파도가 있듯이 2보 전진을 위해 1보 후퇴하는 것이 중요합니다.

수익은 계속 끌고 가야 하며, 손실은 최대한 빨리 확정 지어야 내일이 있습니다. 또한, 항상 투입금액 레버리지 조절을 해 시장에 거래량이 터져 매수세가 넘치는 종목을 잡는 것이 좋다고 판단합니다.

마지막으로 매매는 의외로 적게 하는 것이 좋습니다. 대신 확실한 기회가 있을 때는 큰돈을 넣고 강력하게 밀어붙여야 큰 수익을 얻습니다. 이는 처음 투자 전문가를 시작했을 때부터 지금까지 가지고 있는 제 마음가짐입니다.

경제적 자유를 꿈꾸는 많은 투자가를 위한 황 대표의 조언을 부탁한다.

투자는 정말 어렵고, 정말로 만만히 볼 영역이 아닙니다. 요즘 같은 금리 인상 시기, 주변을 보면 외제 차 한 대 날렸다는 말들을 쉽게 들을 수 있습니다. 투자자가 되려면 그만큼 공부를 많이 해야 하고, 항상 겸손해야 하며, 마음의 여유는 필수적입니다.

매년 8% 수익 정도면 충분하다고 생각하는 투자자에게는 현재 시점에서는 리츠 투자가 제격입니다. 목돈이 꽤 있어서 리츠에 넣고 노후 준비를 해야겠다고 하면 꽤 좋은 선택입니다.

신경 쓸 필요도 적고, 배당을 위해 내가 직접 무엇을 하거나 나가는 비용이 없기 때문입니다. 현재 사람들이 가장 많이 투자하는 상가의 시장수익률은 평균 5%대입니다.

그만큼 리츠가 압도적으로 유리하죠. 게다가 상가는 임차인 관리, 전기 도배 등 수선, 명도, 공실, 세금도 신경 써야 합니다. 해야 할 일도 많고, 스트레스도 많이 받습니다. 따라서 지금 리츠 투자를 하면 그만큼 유리합니다.

다만 8% 이상의 수익을 내기 위해서는 서두에 말씀드린 대로 정말 많은 공부를 해야 합니다. 실제로 투자를 잘하면 시간 및 경제적 자유에 매우 가까워집니다. 직장인 월급을 하루 만에 벌 수도 있으니 나머지 시간을 여유롭게 쓸 수 있습니다.

상사나 업무 등으로 스트레스를 받지 않아도 되고, 회사가 아니라 자기가 원하는 공간에서 일할 수 있으니, 자기 인생을 스스로 설계할 여유가 생깁니다.

다시 한번 말씀드리지만 그러기 위해서는 그만큼 많이 공부해야 합니다. 일상에도 관심이 많아야 하고, 우리나라 어느 분야가 성장하고 있는지, 어디가 시장의 관심을 받고 있는지 전부 알아야 합니다.

대략 하루에 투자 관련 공부를 적어도 3시간은 해야 다음은 무엇을 해야 할지 통찰력이 생깁니다. 2020~2021년처럼 시장이 무한대로 오는 장은 쉽게 다시 오기 힘들 것입니다.

이제 무지성으로 돈을 넣었다간 신기루처럼 증발할 수 있습니다. 평화를 원한다면 전쟁을 준비해야 한다는 말이 있듯이, 경제적 자유를 원한다면 지금부터 공부하십시오.